첫 전세/월세 완벽 가이드

"처음 집을 구하는데 뭐부터 해야 할지 모르겠어요..." 걱정 마세요. 이 글 하나면 충분합니다. 매물 찾기부터 계약, 입주까지 모든 과정을 단계별로 알려드립니다.

3분 요약

• 예산 설정: 월급의 30% 이내 (보증금 포함)
• 매물 찾기: 직방, 다방, 네이버 부동산 + 발품
• 필수 확인: 등기부등본, 건축물대장, 실거주 확인
• 계약 시기: 월말 or 이사철 피하기 (협상 유리)
• 사기 예방: 집주인 신분증, 임대차 3법 확인

전세 vs 월세 선택하기

전세와 월세 차이

전세

• 개념: 보증금만 내고 월세 없음
• 보증금: 1-5억원
• 장점: 월 고정비 없음, 목돈 불리기
• 단점: 초기 자금 부담, 계약 만기 시 이사

월세

• 개념: 보증금 + 월세
• 보증금: 500-3,000만원
• 월세: 30-100만원
• 장점: 초기 자금 부담 적음
• 단점: 월 고정비 부담

내게 맞는 선택은?

전세 추천

• ✅ 목돈 있음 (부모님 지원)
• ✅ 2년 이상 거주 예정
• ✅ 월 고정비 부담 싫음
• ✅ 안정적인 직장

월세 추천

• ✅ 목돈 없음 (사회 초년생)
• ✅ 단기 거주 (1-2년)
• ✅ 유동성 필요
• ✅ 직장 이동 가능성

보증금 전환 계산

보증금 1,000만원 증가 = 월세 5만원 감소
(금리 6% 기준)

예시:
A. 보증금 3,000만원 / 월세 50만원
B. 보증금 5,000만원 / 월세 40만원

2,000만원 증가 → 10만원 감소

예산 설정하기

적정 주거비

월급 대비 비율

월급: 300만원

30% 룰:
전세: 보증금 1억 (이자 50만원)
월세: 보증금 3,000만원 + 월세 60만원

숨은 비용 포함

월세: 50만원
+ 관리비: 15만원
+ 전기/가스/수도: 5만원
+ 인터넷/TV: 5만원
───────────────────
실제 비용: 75만원

초기 비용 준비

전세 계약 시

보증금: 10,000만원
+ 중개 수수료: 40만원 (0.4%)
+ 이사 비용: 50만원
+ 등기비용: 30만원
───────────────────
총: 10,120만원

월세 계약 시

보증금: 3,000만원
+ 중개 수수료: 30만원
+ 이사 비용: 50만원
+ 첫 달 월세: 50만원
───────────────────
총: 3,130만원

매물 찾기 전략

온라인 플랫폼

직방 (Zigbang)

• 장점: 사진 많음, 필터 상세
• 추천: 원룸, 오피스텔
• 팁: "실사진" 필터 활용

다방

• 장점: 매물 많음
• 추천: 빌라, 아파트
• 팁: "확인매물" 표시 확인

네이버 부동산

• 장점: 실거래가 확인
• 추천: 아파트
• 팁: "단지 정보" 상세 확인

호갱노노 (앱)

• 장점: 실거래가 비교
• 추천: 시세 파악
• 팁: 주변 시세 확인 필수

오프라인 발품

부동산 중개소 방문

• 장점: 온라인 없는 매물
• 단점: 시간 소요

방문 팁

1. 동네 큰 중개소 3-4곳
2. "이 조건으로 매물 있나요?" 직접 물어보기
3. 명함 받고 연락처 저장
4. "나중에 연락 주세요" 부탁

동네 탐색

• 직접 걸어다니며 "임대" 현수막 확인
• 이른 아침 or 주말 탐색

매물 검색 꿀팁

검색 조건 설정

필수:
□ 지역 (역세권 10분 이내)
□ 가격 (예산 ±10%)
□ 방 개수 (원룸/투룸)
□ 층수 (2층 이상)

선택:
□ 엘리베이터
□ 주차 가능
□ 반려동물
□ 풀옵션

숨은 비용 확인

• 관리비 (동 여름 겨울 다름)
• 주차비 (월 5-10만원)
• 인터넷 (자체 설치 or 포함)

집 보러 가기 체크리스트

사전 준비물

필수 준비물

• [ ] 줄자 (가구 배치 확인)
• [ ] 체크리스트 (인쇄)
• [ ] 핸드폰 충전 (사진/동영상)
• [ ] 메모장 (필기)

외부 확인 사항

주변 환경

• [ ] 역/버스 정류장 거리 (도보 10분 이내)
• [ ] 편의점, 마트 (도보 5분 이내)
• [ ] 병원, 약국
• [ ] 치안 (CCTV, 가로등)
• [ ] 소음 (도로, 학교, 주점)

건물 외관

• [ ] 건물 연식 (10년 이내 권장)
• [ ] 외벽 상태 (균열, 누수 흔적)
• [ ] 주차장 (협소하지 않은지)
• [ ] 엘리베이터 (고층일 경우)
• [ ] 쓰레기 분리수거장 (정리 상태)

내부 확인 사항 (필수!)

현관/복도

• [ ] 신발장 크기
• [ ] 조명 작동
• [ ] 문 잠금 상태 (디지털 도어락)

화장실

• [ ] 수압 확인 (세면대, 샤워기)
• [ ] 배수 (물 흘려보기)
• [ ] 환기 (환풍기 작동)
• [ ] 곰팡이 (천장, 모서리)
• [ ] 변기 상태
• [ ] 온수 (즉시 나오는지)

주방

• [ ] 싱크대 크기
• [ ] 수압/배수
• [ ] 가스레인지 (인덕션) 작동
• [ ] 냉장고 공간
• [ ] 환기 (창문 or 환풍기)
• [ ] 수납공간

방

• [ ] 채광 (남향 선호)
• [ ] 곰팡이/결로 (겨울철 주의)
• [ ] 콘센트 위치/개수
• [ ] 에어컨 (냉난방)
• [ ] 방음 (벽 두드려보기)
• [ ] 바닥 (장판, 마루 상태)
• [ ] 창문 (이중창, 방충망)

옵션 확인

• [ ] 에어컨
• [ ] 세탁기
• [ ] 냉장고
• [ ] 침대
• [ ] 책상/의자
• [ ] 옷장
• [ ] 신발장

중요! 사진/동영상 촬영

촬영 목록

□ 전체 전경 (현관 → 방)
□ 화장실 (변기, 샤워 부스)
□ 주방 (싱크대, 가스레인지)
□ 방 (4방향 전체)
□ 창문 밖 전망
□ 콘센트 위치
□ 옵션 제품 (에어컨, 냉장고)
□ 주차장
□ 건물 외관
□ 주변 환경

동영상 촬영 팁

• 현관부터 한 바퀴 돌며 촬영
• 설명 녹음 ("이 부분이 좀 낡았네요")

계약 전 필수 확인

등기부등본 확인 (필수!)

발급 방법

• 인터넷 등기소 (www.iros.go.kr)
• 수수료: 700원
• 즉시 발급

확인 사항

갑구 (소유권):
□ 현재 소유자 = 계약할 집주인
□ 가압류, 압류 여부 (없어야 함)
□ 근저당 금액 (보증금보다 적어야 함)

을구 (권리 관계):
□ 전세권 설정 여부
□ 기존 임차인 여부

위험 신호

• ❌ 근저당 > 보증금 (집주인 빚 많음)
• ❌ 가압류/압류 (경매 가능성)
• ❌ 소유자 ≠ 계약자 (사기 가능성)

건축물대장 확인

확인 사항

• 용도 (주택, 상가주택)
• 면적 (실제 면적 확인)
• 사용 승인일 (건물 연식)
• 불법 증축 여부

임대차 3법 확인

전월세 상한제

• 재계약 시 5% 이상 인상 불가

계약 갱신 요구권

• 1회 연장 가능 (총 4년 거주)

전월세 신고제

• 보증금 6,000만원 or 월세 30만원 이상
• 계약 후 30일 이내 신고

계약서 작성 주의사항

계약 시 준비물

임차인 (나)

• 신분증
• 인감도장 (없으면 서명)
• 보증금 (계좌이체 준비)

임대인 (집주인)

• 신분증 (사본)
• 인감증명서
• 등기권리증
• 통장 (보증금 입금용)

표준 임대차 계약서

필수 기재 사항

□ 임대인/임차인 인적사항
□ 부동산 소재지 (정확한 주소)
□ 임대 면적 (㎡)
□ 보증금/월세 금액
□ 계약 기간 (보통 2년)
□ 특약 사항
□ 계약일, 잔금일, 입주일
□ 중개 수수료

특약 사항 꼭 쓰기

추천 특약

1. "임대인은 임차인 입주 전까지 도배, 장판,
   화장실 청소를 완료한다"

2. "에어컨, 냉장고 등 옵션 제품 고장 시
   임대인이 수리 또는 교체한다"

3. "관리비에 포함되는 항목:
   공용 관리비, 수도세, 인터넷"

4. "임대인은 임의로 방문할 수 없으며,
   방문 시 3일 전 사전 통지한다"

5. "임차인은 계약 만료 1개월 전 통보 시
   중도 해지 가능하다" (협상 필요)

계약금/잔금 지급

지급 일정

계약금 (10%):
계약 당일 지급

잔금 (90%):
입주일에 지급 (계약 후 2-4주)

안전한 지급 방법

• 계좌이체 (현금 X)
• 집주인 명의 통장 확인
• 입금증 보관
• 영수증 받기

확정일자 받기 (필수!)

• 계약 당일 or 입주 당일
• 관할 주민센터 or 등기소
• 수수료: 600원
• 효력: 경매 시 우선 변제

입주 전 준비

입주 전 체크리스트

청소 상태 확인

• [ ] 도배/장판 새것
• [ ] 화장실 청소
• [ ] 주방 청소
• [ ] 창문 청소
• [ ] 베란다 정리

옵션 작동 확인

• [ ] 에어컨 냉난방
• [ ] 냉장고 작동
• [ ] 세탁기 작동
• [ ] 가스레인지
• [ ] 온수 (보일러)
• [ ] 조명 전체

상태 사진 촬영

• 입주 전 상태 증거 (퇴실 시 분쟁 방지)
• 기존 흠집, 얼룩 사진

입주 시 신고

주민등록 전입신고

• 입주 후 14일 이내
• 관할 주민센터
• 필요 서류: 신분증, 계약서

전입신고 전 확인

• 확정일자 먼저 받기
• 전입신고 → 확정일자 (순서 중요!)

공과금 처리

명의 변경

전기: 한국전력공사 (국번 없이 123)
가스: 지역 도시가스 (고객센터)
수도: 지역 수도사업소
인터넷/TV: 통신사 (개별 계약)

팁

• 입주 3일 전 신청
• 기존 명의 잔액 확인 (정산)

사기 피하는 법

흔한 사기 유형

1. 전세 사기

• 집주인이 근저당 많이 설정
• 경매로 집 날아감
• 보증금 못 받음

예방법

• 등기부등본 필수 확인
• 근저당 < 보증금
• 확정일자 + 전입신고

2. 이중 계약

• 같은 집에 2명과 계약
• 먼저 계약한 사람만 인정

예방법

• 계약 즉시 확정일자
• 전입신고 빠르게

3. 가짜 집주인

• 실제 집주인 행세
• 계약금만 받고 잠적

예방법

• 신분증 + 등기부등본 대조
• 등기권리증 확인
• 부동산 통해 계약

주의해야 할 매물

위험 신호

❌ 시세보다 너무 저렴 (20% 이상)
❌ "급해요", "빨리 계약해요" 압박
❌ 집주인 직접 계약 고집
❌ 현금 거래만 요구
❌ 집주인 신분 확인 거부
❌ 계약서 없이 계약금 먼저 요구

분쟁 발생 시 대처

보증금 안 돌려줄 때

절차

1. 내용증명 발송 (우체국)
2. 임대차 분쟁 조정 신청 (주택임대차분쟁조정위원회)
3. 소액사건심판 (3,000만원 이하)
4. 민사소송 (변호사)

예방

• 계약 만료 3개월 전 통보
• 문자/카톡으로 증거 남기기

하자 수리 거부

대처법

• 특약에 명시된 경우: 내용증명
• 명시 안 된 경우: 협의
• 긴급 상황: 본인 수리 후 청구

자주 묻는 질문

Q1. 월세를 전세로 전환 가능한가요?

A. 가능합니다. 집주인과 협의하세요. 보증금 1,000만원 = 월세 약 5만원 (금리 6% 기준)입니다. 전환 시 새 계약서 작성하고 확정일자 다시 받으세요.

Q2. 반려동물 키워도 되나요?

A. 집주인 동의 필요합니다. 계약 전 꼭 말하고, 특약에 "반려동물 사육 가능"이라고 명시하세요. 나중에 문제 되면 퇴거 요구받을 수 있습니다.

Q3. 중개 수수료는 얼마인가요?

A. 전세/월세 모두 0.4-0.5%입니다. 5,000만원이면 20-25만원입니다. 세입자와 집주인이 각각 부담합니다. 영수증 꼭 받으세요.

Q4. 전입신고 안 하면 어떻게 되나요?

A. 대항력이 없어 경매 시 보증금 못 받습니다. 확정일자 효력도 없습니다. 입주 후 14일 이내 필수로 하세요. 늦으면 과태료 5만원입니다.

Q5. 계약 기간 중 이사 가고 싶으면?

A. 원칙적으로 불가능합니다. 하지만 협의 가능합니다. 특약에 "중도 해지 가능" 조건을 넣거나, 대신 살 사람을 구해서 집주인 동의받으세요.

마무리

첫 집 구하기는 어렵지만, 제대로 알고 하면 안전합니다. 서두르지 말고, 꼼꼼히 확인하세요.

계약 전 3대 원칙

1. 등기부등본: 근저당 < 보증금
2. 확정일자: 계약 당일 or 입주 당일
3. 전입신고: 입주 후 14일 이내

"Measure twice, cut once."

오늘부터 매물 검색 시작하세요. 조급해하지 말고, 최소 10개 이상 보세요. 비교하다 보면 좋은 집이 보입니다. 첫 독립의 시작, 응원합니다! 🏠

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