2026년 전월세 계약 체크리스트 피해 예방 가이드

전세사기 피해가 증가하는 요즘, 안전한 전월세 계약을 위한 필수 체크리스트를 정리했습니다.

계약 전 필수 확인 사항

1. 등기부등본 확인 (가장 중요!)

인터넷등기소 (www.iros.go.kr) 열람:

발급 비용: 700원 (열람), 1,000원 (발급)
확인 시점: 계약 당일 + 잔금일 재확인

갑구 (소유권) 확인:

항목	정상	위험
소유자	집주인 본인	대리인, 법인
가압류	없음	있음 (금액 확인)
가처분	없음	있음 (분쟁 중)
경매개시결정	없음	있음 (즉시 피하세요)

을구 (담보권) 확인:

항목	안전 기준
근저당	시세의 70% 이하 권장
전세권	기존 전세권 없어야 함
채권최고액	실제 대출금의 120% (계산 필요)

안전한 전세가 계산법:

안전한 전세가 = 시세 - 근저당 채권최고액 - 기존 보증금
예시: 시세 5억 - 근저당 2억 - 기존 전세 0 = 3억까지 안전

2. 집주인 신분 확인

확인해야 할 서류:

신분증 (원본 대조)
등기권리증 or 등기필정보
인감증명서 (3개월 이내 발급)

대리인 계약 시 추가 확인:

위임장 (인감 날인)
집주인 본인 유선 확인
가능하면 집주인 직접 만남

3. 건축물대장 확인

정부24 (www.gov.kr) 무료 열람

확인 항목	정상	위험
위반건축물	표시 없음	"위반건축물" 표기
용도	주거용	비주거용 (전입신고 불가)
면적	계약서와 일치	불일치 (불법증축)

2026년 전월세 시세 확인

지역별 전세 시세 (2026년 1월 기준)

서울 주요 지역 (방3, 전용 84m2):

지역	전세가 범위	월세 환산
강남구	10~15억	600~800만원
서초구	8~12억	500~700만원
송파구	7~10억	450~600만원
마포구	6~9억	400~550만원
성동구	6~8억	380~500만원
노원구	3~5억	200~300만원

수도권 주요 지역 (방3, 전용 84m2):

지역	전세가 범위
분당	6~9억
일산	3~5억
수원	4~6억
인천	2.5~4억

월세 전환율 계산

2026년 기준 전환율: 연 4~6%

계산 공식:

월세 = (보증금 인하분) x (전환율) / 12
예시: 보증금 1억 낮추면 → 1억 x 5% / 12 = 월 42만원

전세보증금 안전장치

1. 전세보증보험 가입 (필수!)

상품	보증료	가입 조건
HUG 전세보증보험	연 0.115~0.154%	시세 90% 이내 전세
SGI서울보증	연 0.192~0.288%	보증금 5억 이하
주금공 전세대출보증	연 0.05%	전세대출 연계

HUG 보증료 예시 (보증금 3억원):

보증료: 3억 x 0.115% = 연 34.5만원

가입 조건:

시세의 90% 이내 전세가
선순위 채권 + 보증금 합계 < 집값 90%
확정일자 + 전입신고 완료

2. 확정일자 + 전입신고 (당일!)

신청 방법:

주민센터: 직접 방문
정부24: 온라인 신청
비용: 무료

대항력 발생:

전입신고 + 점유 → 익일 00시 대항력 발생
확정일자 → 후순위 권리자에게 우선변제권

3. 전세권설정 (선택)

항목	확정일자	전세권설정
비용	무료	등록세 0.2% + 법무사 30만원
효력	점유 필요	점유 불필요
경매	배당 신청 필요	자동 배당
추천	일반적	고액 전세, 불안 시

계약서 특약사항 체크

필수 특약 10가지

1. 본 계약 체결 후 소유권 변동 시 임차인에게 즉시 통지한다.
2. 근저당 설정 등 담보권 변동 시 임차인의 사전 동의를 받는다.
3. 계약 종료 시 보증금 반환 전 시설물 인도를 동시에 한다.
4. 하자 발생 시 임대인이 수리 의무를 진다 (단, 임차인 과실 제외).
5. 관리비에 포함된 항목: (수도, 전기, 가스, 인터넷 등 명시)
6. 중개인이 설명한 시설물 현황: (에어컨 O대, 냉장고 O, 세탁기 O)
7. 계약 당일 등기부등본 확인 결과 을구 근저당: (채권최고액 OOO원)
8. 잔금일 등기부등본 재확인 후 변동 시 계약 해지 가능
9. 임대인은 전세보증보험 가입에 협조한다.
10. 본 특약은 표준계약서보다 우선 적용한다.

월세 계약 추가 특약

1. 월세 납부일: 매월 O일
2. 월세 연체 시 연 12%의 지연이자를 적용한다.
3. 월세 3회 이상 연체 시 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있다.
4. 월세는 OO은행 OOO-OOOO-OOOO 계좌로 입금한다.

전세사기 유형과 대응

주요 사기 유형

1. 깡통전세 (가장 흔함):

특징: 근저당 + 전세가 > 집값
대응: 등기부등본 확인, 시세 대비 계산

2. 이중계약:

특징: 여러 임차인에게 동시 계약
대응: 잔금 전 등기부 재확인

3. 명의도용:

특징: 위조 서류로 사기
대응: 집주인 본인 확인 필수

4. 갭투자 파산:

특징: 집주인 파산으로 보증금 미반환
대응: 전세보증보험 가입

피해 발생 시 대응

임차권등기명령 신청 (법원)
전세사기피해지원센터 상담 (1533-8119)
경매 배당 신청 (확정일자 기준)
형사고소 (사기죄)

계약 후 해야 할 일

D-day (잔금일)

등기부등본 재확인 (당일 아침)
잔금 입금 (집주인 명의 계좌)
열쇠 인수
시설물 점검 (사진 촬영)

D+1~14일

전입신고 + 확정일자 (주민센터)
전세보증보험 가입
관리사무소 입주 신고
주소변경 (금융, 통신 등)

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 근저당이 있어도 계약해도 되나요?

A: 가능합니다. 다만 (근저당 채권최고액 + 내 보증금) < 시세의 70%면 비교적 안전합니다. 전세보증보험 가입 필수입니다.

Q2: 확정일자만 받으면 안전한가요?

A: 아닙니다. 확정일자는 우선변제권만 줍니다. 선순위 근저당보다 늦으면 배당에서 밀릴 수 있어 보증보험 가입을 권합니다.

Q3: 전세보증보험 안 들어주면 어떡하나요?

A: 임대인 동의 없이도 가입 가능합니다. 다만 시세의 90% 초과 전세는 가입 불가능할 수 있습니다.

Q4: 부동산 중개사 믿어도 되나요?

A: 중개사도 사기에 가담하는 경우가 있습니다. 직접 등기부등본을 확인하고, 의심되면 다른 부동산에서 크로스체크하세요.

Q5: 법인 명의 집은 피해야 하나요?

A: 법인 명의는 개인보다 추적이 어렵고 파산 위험이 있습니다. 가능하면 피하고, 계약 시 전세보증보험 가입이 필수입니다.

결론: 안전한 전월세 체크리스트

단계	필수 확인	중요도
매물 탐색	시세 확인, 너무 싼 매물 주의	중요
방문 전	등기부등본 열람	필수
현장 방문	건축물대장, 시설물 점검	중요
계약 당일	등기부 재확인, 집주인 신분	필수
잔금 전	등기부 최종 확인	필수
잔금 당일	전입신고 + 확정일자	필수
입주 후	전세보증보험 가입	필수